Rue Murillo 3
1000 Bruxelles
Immeuble de rapport de 1901 entièrement loué : un rez professionnel et quatre appartements, à 300 m de l'arcade du Cinquantenaire, face à l'École royale militaire.
Photos
1 / 18Localisation
Bruxelles-Ville, quartier Cinquantenaire. Rue résidentielle à environ 300 m au nord de l'arcade du Cinquantenaire, face à l'École royale militaire et à proximité du quartier européen. Une adresse recherchée par les fonctionnaires européens, les expatriés et les professions libérales.
Métro Merode
Lignes 1 et 5, gare SNCB · environ 500 m
École royale militaire
Rue Hobbema · environ 200 m
Arcade du Cinquantenaire
Parc, musées · environ 300 m
Schuman
Institutions européennes, métro et gare · environ 1,1 km
Le bien
Immeuble à front de rue d'environ 5,30 m de façade sur une parcelle de 59 m² (cadastre section F n° 336/Y/2) : caves, rez-de-chaussée, trois étages et un duplex sous toiture. Rénové par le propriétaire actuel en 1997, puis en 2022.
Surfaces selon le rapport de l'architecte GL-Shape du 28/07/2026, à recalculer selon le RRU. Le cadastre mentionne 199 m² de surface utile.
Atouts
- Entièrement loué : 5 revenus distincts, 61.452 €/an
- Rendement brut de 11,4 % à la mise à prix
- Rez professionnel sous bail de 9 ans, jusqu'au 31/10/2028
- Charges couvertes par les forfaits locatifs
- Studios 11 et 21 rénovés
- À 300 m de l'arcade du Cinquantenaire, métro Merode à 500 m
Points d'attention
- Régularisation urbanistique à prévoir : 3e et 4e étages, affectation du rez
- PEB faibles au rez (G) et au 21 (F)
- Baux d'appartement d'un an reconduits
- Compteurs communs, charges au forfait
Revenus locatifs
| Lot | Type de bail | Début | Indexation | Loyer de base | Loyer au 10/2026 | Charges | Garantie |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rez | Bail civil 9 ans (au 31/10/2028) | 01/11/2019 | 1er novembre | 1.000,00 € | 1.244,71 € | Comprises* | 2.000 € |
| 11 · 1er | Résidence principale, 1 an reconduit | 01/01/2025 | 1er janvier | 875,00 € | 897,79 € | 200,08 € | 1.450 € |
| 21 · 2e | Résidence principale, 1 an reconduit | 01/12/2024 | 1er décembre | 990,00 € | 1.016,28 € | 225,84 € | 1.980 € |
| 31 · 3e | Résidence principale, 1 an reconduit | 01/02/2020 | 1er février | 725,00 € | 912,19 € | 220,18 € | 1.450 € |
| 41 · 4e | Résidence principale, 1 an | 01/10/2026 | 1er octobre | 1.050,00 € | 1.050,00 € | 250,00 € | 2.100 € |
| Total / mois | 4.640,00 € | 5.120,97 € | 896,10 € | ||||
| Total / an | 61.451,64 € | 10.753,20 € |
* Rez : charges comprises dans le loyer ; le preneur rembourse en outre 30 % du précompte immobilier.
Les baux d'appartement d'un an arrivés à terme sans congé se poursuivent aux mêmes conditions ; leur qualification est à apprécier par l'acquéreur. Chaque bail prévoit qu'un nouveau propriétaire peut y mettre fin moyennant 6 mois de préavis et une indemnité de 3 mois de loyer.
Simulation indicative : loyers hors charges divisés par le prix, hors frais d'acquisition, précompte, assurance et entretien. Elle ne préjuge pas du prix d'adjudication.
Urbanisme
Selon le cahier des conditions de vente, les renseignements urbanistiques du 05/02/2026 indiquent une destination « logement », sans nombre ni localisation des logements, et aucun permis de division. L'absence de constat d'infraction ne permet pas de présumer qu'il n'y en a pas.
Permis requis depuis le 01/07/1992 pour tout changement de destination, et depuis le 01/12/1993 pour toute modification du nombre ou de la répartition des logements.
Documenté avant 1993
Rez, 1er et 2e étage : existence en tant que logements distincts attestée ou mentionnée par les pièces ci-dessous.
Aménagé après 1993
Configuration des 3e et 4e étages, affectation actuelle du rez, couverture de la cour arrière. Aucun permis référencé.
À régulariser le cas échéant
Seule l'autorité compétente fixe le nombre de logements et l'affectation du rez. Points visés : division, affectation du rez, cour arrière, individualisation des compteurs, sécurité incendie.
Avis de l'architecte (GL-Shape)
« La division en 5 unités a de fortes chances d'être acceptée. » Sous réserve d'un éventuel local vélos-poussettes, local poubelles et local de rangement, et de la vérification de la lumière naturelle dans les pièces de vie. Travaux ≈ 64.720 € HTVA, dont 37.000 € PEB recommandés. Permis 8 à 10 mois, travaux 2 à 3 mois.
Historique Sibelga · 23/11/2010
Avant les transformations de 1997, Sibelga recense des compteurs électricité et gaz distincts pour le rez, le 1er, le 2e et le 3e étage, en place depuis les années 1960. Cela va dans le sens d'une occupation en logements séparés, y compris au 3e, bien avant 1993. Le regroupement des compteurs date de 1997, ce que confirme le devis Sibelgaz (enlèvement de 3 compteurs électriques et 3 compteurs gaz).
Pièces fournies à titre d'information, sans garantie du vendeur quant à leur portée. L'appréciation finale revient à l'autorité compétente.
Charges
L'immeuble dispose d'un compteur unique d'eau, de gaz et d'électricité au sous-sol, au nom du propriétaire. Les locataires paient un forfait mensuel de charges fixé dans chaque bail : eau, gaz, électricité, internet et assurance.
| Poste | Fournisseur | Fréquence | 12 derniers mois | Moyenne / mois |
|---|---|---|---|---|
| Électricité et gaz | Luminus | Acomptes trimestriels + décompte annuel | 5.683,28 € | 473,61 € |
| Eau | Vivaqua | Trimestrielle | 1.851,13 € | 154,26 € |
| Internet | Proximus | Mensuelle | 1.614,94 € | 134,58 € |
| Assurance incendie | AG Insurance | Annuelle | 881,99 € | 73,50 € |
| Total payé | 10.031,34 € | 835,95 € | ||
| Forfaits perçus | 10.753,20 € | 896,10 € |
12 derniers mois : 11/2025 à 10/2026, dont 859 € remboursés par Luminus au décompte de mai 2026 (en 2025, le décompte avait donné lieu à 3.517 € de régularisation). Détail sur 22 mois dans le relevé joint.
Précompte immobilier 2026
1.965,69 € par an, à charge du propriétaire. RC non indexé 1.504 € × index 2,30 × tarif global 56,825 %.
Part remboursée par le rez
≈ 589,71 € par an (30 % du précompte, selon le bail). Coût net pour le propriétaire : ≈ 1.375,98 €.
Technique
PEB
Rez G · 11 D · 21 F · 31 D- · 41 E. Certificats de 2017 (rez, 21, valables jusqu'au 04/07/2027) et 2022 (11, 31, 41).
Mérule
Signalée à l'achat en 1996 et traitée par Rentokil en mars et mai 1997. Aucune réapparition connue du vendeur.
Internet
Wi-Fi sécurisé par pare-feu pour chaque locataire, installé par Clearmedia sur une connexion Proximus.
Caméras
Installation existante, matériel hors service à remplacer.
Sinistres
Aucun sinistre déclaré au cours des 10 dernières années.
Conditions de vente
Vente publique volontaire en ligne, organisée par Maître Quentin Vanhalewyn, notaire à Kraainem (étude Vanhalewyn & Flamant), sur Biddit. Mise à prix : 540.000 €, enchère minimale 5.000 €. Seul le cahier des conditions de vente fait foi.
- Jeu. 12/11Visite de 16h à 18h
- Sam. 14/11Visite de 10h à 12h
- Mer. 18/11Ouverture des enchères à 13h · visite de 16h à 18h
- Sam. 21/11Visite de 10h à 12h
- Mer. 25/11Visite de 16h à 18h
- Jeu. 26/11Clôture des enchères à 13h
- Jeu. 03/12Signature du PV d'adjudication à 17h
Les frais de vente et les droits d'enregistrement sont à charge de l'adjudicataire, en sus du prix. Leur montant est précisé dans le cahier des conditions de vente.